Elan AmiravElan Amirav

חמישה דברים שאתם צריכים לדעת כשמתחילים לחפש שטח חדש למשרד

בוא ננסה לדמיין מצב המוכר לרוב המנהלים בתעשייה… בוקר… חורף קפוא, ואתם ממהרים לפגישה לפגישה עם מתווך נדל”ן משרדים כדי למצוא שטח למשרד חדש עבור החברה שלכם. אתם לא אדריכלים, ברוב המקרים לא במיוחד מכירים את סצנת הנדל”ן המקומית ולפעמים האירוע מתרחש בכלל בעיר אחרת בארץ רחוקה. בינתיים, החיים במשרד ממשיכים והוא נהיה צפוף מיום ליום, אתם צריכים לפתור בעיות אחרות ולעמוד ביעדים וכל הבעיות צריכות כמובן להיפתר בערך היום בצהריים… האוזנייה של הנייד תקועה ומרעישה לכם באוזן כל הבוקר, פאניקה לכל אורך הגזרה! ראיתי את זה יותר מדי פעמים. 

אם זה המצב שימו לב, אתם אולי עומדים לעשות טעות שתעלה לכם בבלגן גדול ואולי אף בכסף רב! בעוד כמה חודשים, כשתבינו שבחרתם במקום לא הכי מתאים למשרד החדש אף אחד לא יזכור כמה מיהרתם וכמה קר היה באותו בוקר. 

הנה לפניכם כמה המלצות שהם תוצאה של ניסיון רב שנים. מה שתמיד מעניין לגלות זה שהניסיון והלקחים שצברתי עם הזמן דומים מאוד גם בתל אביב וגם בערים אחרות במקומות שונים בעולם.

אז לפני שאתם ממהרים לטעות, הנה חמשת הדברים שאתם חייבים לדעת לפני שאתם בוחרים משרד חדש!

תעשיית הנדל``ן לא בדיוק מורכבת מאנשי היי טק חביבים...

זו תרבות אחרת לגמרי. בעל הנכס והסוכן ידברו איתכם בקלילות בשפת היי-טק הכי מעודכנת ויהיו נורא מגניבים. הם יחמיאו לכם ולחברה המופלאה שלכם ויספרו לכם בדיוק את מה שאתם רוצים לשמוע על הנכס. הם יראו לכם פרזנטציות מהממות ויספרו לכם כמה קל ומהר זה יהיה להחליק פשוט פנימה לתוך הקומה המיועדת לכם. יש והם גם יספרו לכם שהם מתקשים לשמור על המקום פנוי עבורכם ושיש תור של שוכרים פוטנציאליים שממתין מאחורי הדלת.

כשבעל הנכס אומר לכם “אל תדאגו, הכל יהיה בסדר”… תדאגו! אנשי היי-טק הם בדרך כלל שחקני פוקר לא משהו… אף פעם אל תספרו להם שאתם בלחץ מטורף ושנגמר לכם החוזה בשטח הקיים. כשהם שואלים “מה לוח הזמנים?” אני ממליץ לענות בחיוך “כמה זמן שייקח עד שנמצא את המקום הכי טוב”. ואם הם אומרים “אני מקווה שהנכס יישאר פנוי עבורכם עד שתחליטו” אני ממליץ לענות בנימוס משהו בסגנון “מה שצריך לקרות יקרה….”.

אם יש לכם סוכן נדל”ן שאתם ממש, אבל ממש סומכים עליו מומלץ להגיע איתו לפגישה ובכל מקרה רצוי מאוד לבוא עם האדריכל שלכם במיוחד כשנוסעים לבדוק פיזית שטח פוטנציאלי להשכרה.

אם אתם חושבים שתחמנים יש רק בארצנו… קבלו שתי דוגמאות: לפני כמה שנים בניו-יורק הלכתי עם לקוח שלי לבדוק שטח פוטנציאלי להשכרה במידטאון. ניסינו להיכנס לשורה ארוכה של חדרים שהיו נעולים. בעל הנכס וסוכן הנדל”ן הסבירו שלא ניתן להיכנס כיוון שהאנשים שעזבו השאירו שם דברי ערך (וכמובן אמרו ש… “אל תדאגו, הכל יהיה בסדר”). בשלב מאוחר יותר לאחר חתימת החוזה כשהתחלנו לפרק את הקירות הקיימים גילינו שרק בשורה זו של משרדים אין בכלל חלונות… איזה צירוף מקרים מהמם… מישהו טרח לנעול את החדרים האלה בדיוק לכבוד הביקור שלנו!

במקרה אחר בלונדון לקוח שלי הגיע עם מתווך נדל”ן שהוא מכיר וסומך עליו למבנה משרדים במרכז העיר עם שטח מעולה להשכרה. הבחור שוכנע שהמקום ייחטף אם הוא יתמהמה ומיהר לחתום על החוזה. בעלי הנכס והמתווך שכחו לגמרי לציין שהבנין כולו מתוכנן לפינוי והריסה בתוך פחות משנתיים!

הימנעו מעיסקות חבילה עם בעל הנכס ומנו בעצמכם את צוות התכנון, הניהול וההקמה

כשבעל הנכס אומר לכם “אל תדאגו בקשר להקמה יש לנו קבלן חלומות ואת כל הספקים הכי טובים בעיר לצורך ביצוע ההקמה”….. תדאגו! 

ברוב המקרים זה ניסיון לעשות על חשבונכם עוד כמה שקלים ובעיקר- לשלוט בתהליך ההקמה לפי האינטרס של בעל הנכס שהוא “למרבה הפלא” אף פעם לא זהה לאינטרס שלכם השוכרים. אין שום בעיה להשתמש בשירותי היועצים ההנדסיים של בעל הנכס דוגמת יועץ בטיחות ומהנדס מערכות מיזוג וחשמל וזה אפילו מומלץ. אבל אף פעם לא כדאי להשתמש באדריכל של בעל הנכס. 

את זה אני אומר כאדריכל שעשה כאלה פרוייקטים מטעם הדיירים וגם, מהצד השני, בפרוייקטים אחרים כאדריכל מטעם חברת הנדל”ן!

כשבעל הנכס ממנה את צוות ההקמה נוצר מצב מוזר. אתם, הדיירים או האדריכל שלכם מבקשים מהקבלן לעשות X אבל הלקוח של אותו קבלן- שהוא כזכור בעל הנכס דורש לעשות Y (שבאורח פלא תמיד יותר זול). הקבלן “של בעל הנכס” תמיד יעשה בדיוק את מה שבעל הנכס מבקש. אתם בלחץ של ניהול היומיום שלכם ולא תשימו לב אבל בסוף במצב כזה תמיד תקבלו קצת פחות או הרבה פחות ממה שרציתם בסוף תהליך ההקמה. אני מציע שכבר בשלב הכנת החוזה תגידו לבעל הנכס שככל שזה נוגע להקמת הפרוייקט אתם תסתדרו לבד… “יש לי אחות אדריכלית” או “יש לנו דוד קבלן” או “יש לנו צוות הקמה אמין, קבוע וטוב”… תמציאו משהו, זה בסדר. אני ממליץ לעמוד על זה שהחוזה ייחתם עם בעל הנכס על שכירות בלבד מבלי לערב תהליך הקמה. ניתן ומקובל כמובן לקבל מבעל הנכס תקציב הקמה וזה בסדר אבל תמיד כדאי שתהיה לכם שליטה מקסימלית על תהליך ההקמה עצמו. 

במקרה הכי גרוע תמיד אפשר לקחת את אותו “קבלן חלומות” שבעל הנכס המליץ עליו אבל עם חוזה מולכם ובשליטה מלאה שלכם.

עוד לפני שמתחילים לחפש מקום חדש רצוי להכין פרוגרמה של הפרוייקט ולהצטייד באדריכל נמרץ וזריז

זה בדרך כלל קורה ככה… מנהלי החברה רצים לראות שטח להשכרה, לפעמים בעיר רחוקה, הם בלחץ, זה נראה להם יפה וגדול והם רוצים לסגור עכשיו ומיד את החוזה ולהמשיך הלאה לפתור את הבעיה הבאה… לפעמים המקום נראה לכם גדול מספיק והוא ממש לא ולפעמים המקום נראה לכם מתאים אבל הוא גדול מידי.

רצוי לזכור, האדריכל תמיד רואה דברים בתכנית המבנה או בנכס עצמו שאתם הלקוחות לעולם לא תגלו. כדאי לשלב את האדריכל כבר בשלבים הראשוניים. בשלב מסוים, לאחר הניסיון הרב שצברתי, הבנתי איך לעשות את זה נכון ומאז אנחנו מנהלים את התהליך קצת אחרת וזה ממש מצליח לנו… בשלב הראשון, עוד בכלל לפני שהתחלנו לחפש מקום, אנחנו יושבים יחד עם צוות המורכב בדרך כלל מחבורת הניהול הבכירה של החברה על מנת ליצור פרוגרמה של מבנה החברה ותרחישי גדילת החברה כולל כמות עובדים בשלבים השונים וכן יצירת התמהיל האידיאלי של משרדים, שטחי עבודה פתוחים, חדרי ישיבות ואזורי פעילות השונים, מעין תכנית אידיאלית בשטח “חלומות”. לפעמים מקובל לקחת שטח גדול מעט יותר ולתכנן חלק כשטח זמני להשכרת משנה לצורך גדילה עתידית. מומלץ בשלב זה לשתף את ה-HR, מנהל או מנהלת הלוגיסטיקה אם יש ואת מנהל או מנהלת הפיתוח כדי לקבל את INPUT מקיף ואותנטי של כל הצרכים האמיתיים. רק לאחר לימוד וגיבוש “התכנית האידאלית” קל יותר לאתר שטחים פוטנציאליים ולדעת כמה עלינו להתפשר בכל שטח נתון. 

אדריכלות זה לגמרי ענין של גוונים של אפור, זה בדרך כלל פחות “מתאים או לא מתאים” אלא יותר “מתאים כן… אבל צריך להתפשר על A, B וקצת C”. כשאנחנו כבר אחרי שלב יצירת הפרוגרמה אני מסוגל בתוך שעות להקים תכנית איכלוס ראשונית בכל שטח מוצע שאני בודק ולשלוח מיידית מייל ללקוח עם סקיצה ראשונית ועם המלצה “המקום לא מתאים” או “המקום מתאים אבל נצטרך לשנות  X בפרוגרמה שיצרנו” או “וואו… אידיאלי. אני מגיע בטיסה מחר על הבוקר…”. 

אפילו אם התכנית הסופית לא תהיה דומה בכלל לתכנית האיכלוס הראשונית, זה בסדר. כך ניתן להעריך אם המקום מתאים או לא ואם המקום אכן מתאים מה מידת הפשרה שעלינו לעשות בין התכנית האידאלית שבנינו לבין המציאות, לתת הערכת תקציב ראשונית מאוד והערכת זמן הקמה. תהליך כזה מחזק בסופו של דבר את יכולת ההחלטה לגבי איזה מתוך כמה נכסים פוטנציאליים הכי מתאים לבחור ולכן מחזק גם את יכולת החברה לשאת ולתת על בעלי הנכס מנקודת כוח. מדובר בסוף בהוצאה כבדה מאוד, גם על שכירות וגם על הקמת המקום. חברות וחברים… חשוב יותר מנושא התקציב- מקום טוב מייצר אנרגיה טובה ואנרגיה טובה היא כמו חמצן לנשימה עבור חברות סטארט-אפ.

יצרנו ``שוק של קונים`` אפשר לנוח בסבבה ולתת לאנשי הנדל``ן לחזר אחרינו...

בחזרה לסצנת הנדל”ן, אם הצלחנו להשיג את היעד בבניית הפרוגרמה ובחינת התאמתה בתכנון ראשוני בכמה נכסים פוטנציאליים אנחנו יכולים להיות המלכים… הסיבה לכך היא פשוטה, הגדרנו 3-4 מקומות שאנחנו יודעים שנוכל לשכור תוך הגשמת רוב יעדי הפרוגרמה של החברה ולכן יצרנו לנו “שוק של קונים”. במילים אחרות יש בידינו את היכולת לבוא למו”מ הנדל”ני מפוזיציה של כוח באופן יחסי. בזמן שמנהל הכספים או מנכ”ל החברה מנהל את ענייני החוזה אני האדריכל יכול להעמיק את חקירת איכות השטח המועדף ולחזור ללקוח עם נתונים נוספים ולא פחות חשובים. אני יכול להמשיך ולשכלל את התכנית הראשונית לאיכלוס הנכס, אני יכול לבדוק גורמים נוספים כמו למשל מצב התשתיות ההנדסיות שמציע הנכס, שירותים נלווים דוגמת חנייה לרכב ולאופניים, מעליות, שירותים ומקלחות, ועוד הרבה מאוד גורמים שעוזרים לנו להגדיר פרופיל כדאיות לכל נכס מוצע. שני גורמים קריטיים במחקר הזה קשורים ב”לוקיישן”: מיקום הנכס ברמה העירונית הכללית, קירבה לתחנות רכבת רלוונטיות או קווי תחבורה אחרים ובכלל מה פרופיל השכונה שבה מצוי הנכס וכן איכות ה”לוקיישן” בקונטקסט האורבני המיידי מסביב למבנה.

לוקיישן – לוקיישן - לוקיישן

הבה נרחיב קצת בענין הקונטקסט האורבני בסביבת המשרד. כמה מגניב האיזור סביב המשרד?… אני יודע שזה נשמע כאילו שאני צוחק איתכם… אבל זה ממש לא המצב. מנסיוני רב השנים והפרוייקטים אני טוען שאם המשרד, הבנין והסביבה הקרובה יהיו ממש איכותיים הסיכוי להצלחת הסטארטאפ שלכם גדול יותר! מה זה אומר “איכותיים”? זה אומר מי המשרדים השכנים שלך ומה הסגנון של האוכלוסייה במבנה? מה קורה במבנה? האם יש מקומות שיש בהם יש מידה חיובית של אינטראקציה עם בני ובנות ה”שבטים” השכנים? האם יש בצמוד למבנה חדר כושר? פארקים וגינות עם ספסל לתפוס רגע של מדיטציה? ומה סצנת המוזיקה, המסעדות והברים מסביב? ומה המצב ל- HAPPY HOUR בבר הסמוך לבנין? בסופו של יום אל לנו לשכוח חברות וחברים- חומרי הגלם ופס הייצור של חברת סטארטאפ עשויים מאנשים ולא מעגבניות ואנחנו מייצרים בעיקר חוכמה ולא קטשופ! והאנשים האלה בהרבה מקרים ממש, אבל ממש צעירים. רובם לא באים לעבוד במשרד ונוסעים אחה”צ למשפחה בעיירה מחוץ לעיר, אלא יותר באים ל”מקום” כדי “להיות” בו רוב שעות היום וחוזרים לדירה פיצפונת במרכז העיר כדי ליפול למיטה… המשמעות של האבחנה הזו עמוקה מאוד, הרבה מחקרים קיימים בענין וזה נחשב לא פחות ממהפכה חסרת תקדים בעולם התעסוקה. זה מכתיב לנו היכן אנו רוצים למצוא שטח ומה רצוי שיהיה מסביב וגם איך עלינו לחלק ולתכנן את שטח המשרד. זה משפיע על העיצוב, בחירת הריהוט ועד לחומרי הגמר ועל עמדת העבודה האישית. 

כמה דוגמאות ל”לוקיישן” הכי מגניב של משרדים שתכננתי בעולם- הראשון ברחוב 23 פינת השדרה החמישית במנהטן, השני ב-Tottenham Court Road סמוך למרכז לונדון והשלישי ברחוב 23 בשדירת Sukomvit במרכז בנגקוק. בשלושת המקומות האלה זרם אדיר ובלתי פוסק של תיירים גודש את הרחוב, תחנות רכבת וקווי תחבורה מסיביים ואמינים ומבחר אינסופי של מלונות, חנויות, מסעדות ובארים בכל צורה וצבע שפתוחים עד לשעות הקטנות.

לעומתם תכננתי משרד יפה במרכז שדרות רוטשילד במקום שאמור לספק יתרונות דומים. דבר אחד שהיה חסר השפיע לרעה בצורה מכרעת על איכות העבודה במקום והוא חוסר בתחבורה ציבורית יעילה וחוסר היכולת של עובדים ושל לקוחות ומשקיעים להגיע למקום ברכב פרטי, שלא לדבר על למצוא חניה!

יש לי חברים שאומרים לי “מה אתה מקשקש… אנחנו פה כדי להקים עסק ולא כדי לפתוח מועדון לילה!” על כך אני עונה ” אל תהיה כל כך בטוח בקביעה זו! זה לא בדיוק המצב”. בכל מקרה על זה אספר לכם ברצון במאמר הבא שלי. חשבתי לקרוא לו “למה זה נורא חשוב לשים פסנתר כנף בלובי של המשרד”….. מה דעתכם?

חמישה דברים שאתם צריכים לדעת כשמתחילים לחפש שטח חדש למשרד

בוא ננסה לדמיין מצב המוכר לרוב המנהלים בתעשייה… בוקר… חורף קפוא, ואתם ממהרים לפגישה לפגישה עם מתווך נדל”ן משרדים כדי למצוא שטח למשרד חדש עבור החברה שלכם. אתם לא אדריכלים, ברוב המקרים לא במיוחד מכירים את סצנת הנדל”ן המקומית ולפעמים האירוע מתרחש בכלל בעיר אחרת בארץ רחוקה. בינתיים, החיים במשרד ממשיכים והוא נהיה צפוף מיום ליום, אתם צריכים לפתור בעיות אחרות ולעמוד ביעדים וכל הבעיות צריכות כמובן להיפתר בערך היום בצהריים… האוזנייה של הנייד תקועה ומרעישה לכם באוזן כל הבוקר, פאניקה לכל אורך הגזרה! ראיתי את זה יותר מדי פעמים. 

אם זה המצב שימו לב, אתם אולי עומדים לעשות טעות שתעלה לכם בבלגן גדול ואולי אף בכסף רב! בעוד כמה חודשים, כשתבינו שבחרתם במקום לא הכי מתאים למשרד החדש אף אחד לא יזכור כמה מיהרתם וכמה קר היה באותו בוקר. 

הנה לפניכם כמה המלצות שהם תוצאה של ניסיון רב שנים. מה שתמיד מעניין לגלות זה שהניסיון והלקחים שצברתי עם הזמן דומים מאוד גם בתל אביב וגם בערים אחרות במקומות שונים בעולם.

אז לפני שאתם ממהרים לטעות, הנה חמשת הדברים שאתם חייבים לדעת לפני שאתם בוחרים משרד חדש!

תעשיית הנדל”ן לא בדיוק מורכבת מאנשי היי טק חביבים…

זו תרבות אחרת לגמרי. בעל הנכס והסוכן ידברו איתכם בקלילות בשפת היי-טק הכי מעודכנת ויהיו נורא מגניבים. הם יחמיאו לכם ולחברה המופלאה שלכם ויספרו לכם בדיוק את מה שאתם רוצים לשמוע על הנכס. הם יראו לכם פרזנטציות מהממות ויספרו לכם כמה קל ומהר זה יהיה להחליק פשוט פנימה לתוך הקומה המיועדת לכם. יש והם גם יספרו לכם שהם מתקשים לשמור על המקום פנוי עבורכם ושיש תור של שוכרים פוטנציאליים שממתין מאחורי הדלת.

כשבעל הנכס אומר לכם “אל תדאגו, הכל יהיה בסדר”… תדאגו! אנשי היי-טק הם בדרך כלל שחקני פוקר לא משהו… אף פעם אל תספרו להם שאתם בלחץ מטורף ושנגמר לכם החוזה בשטח הקיים. כשהם שואלים “מה לוח הזמנים?” אני ממליץ לענות בחיוך “כמה זמן שייקח עד שנמצא את המקום הכי טוב”. ואם הם אומרים “אני מקווה שהנכס יישאר פנוי עבורכם עד שתחליטו” אני ממליץ לענות בנימוס משהו בסגנון “מה שצריך לקרות יקרה….”.

אם יש לכם סוכן נדל”ן שאתם ממש, אבל ממש סומכים עליו מומלץ להגיע איתו לפגישה ובכל מקרה רצוי מאוד לבוא עם האדריכל שלכם במיוחד כשנוסעים לבדוק פיזית שטח פוטנציאלי להשכרה.

אם אתם חושבים שתחמנים יש רק בארצנו… קבלו שתי דוגמאות: לפני כמה שנים בניו-יורק הלכתי עם לקוח שלי לבדוק שטח פוטנציאלי להשכרה במידטאון. ניסינו להיכנס לשורה ארוכה של חדרים שהיו נעולים. בעל הנכס וסוכן הנדל”ן הסבירו שלא ניתן להיכנס כיוון שהאנשים שעזבו השאירו שם דברי ערך (וכמובן אמרו ש… “אל תדאגו, הכל יהיה בסדר”). בשלב מאוחר יותר לאחר חתימת החוזה כשהתחלנו לפרק את הקירות הקיימים גילינו שרק בשורה זו של משרדים אין בכלל חלונות… איזה צירוף מקרים מהמם… מישהו טרח לנעול את החדרים האלה בדיוק לכבוד הביקור שלנו!

במקרה אחר בלונדון לקוח שלי הגיע עם מתווך נדל”ן שהוא מכיר וסומך עליו למבנה משרדים במרכז העיר עם שטח מעולה להשכרה. הבחור שוכנע שהמקום ייחטף אם הוא יתמהמה ומיהר לחתום על החוזה. בעלי הנכס והמתווך שכחו לגמרי לציין שהבנין כולו מתוכנן לפינוי והריסה בתוך פחות משנתיים!

הימנעו מעיסקות חבילה עם בעל הנכס ומנו בעצמכם את צוות התכנון, הניהול וההקמה

כשבעל הנכס אומר לכם “אל תדאגו בקשר להקמה יש לנו קבלן חלומות ואת כל הספקים הכי טובים בעיר לצורך ביצוע ההקמה”….. תדאגו! 

ברוב המקרים זה ניסיון לעשות על חשבונכם עוד כמה שקלים ובעיקר- לשלוט בתהליך ההקמה לפי האינטרס של בעל הנכס שהוא “למרבה הפלא” אף פעם לא זהה לאינטרס שלכם השוכרים. אין שום בעיה להשתמש בשירותי היועצים ההנדסיים של בעל הנכס דוגמת יועץ בטיחות ומהנדס מערכות מיזוג וחשמל וזה אפילו מומלץ. אבל אף פעם לא כדאי להשתמש באדריכל של בעל הנכס. 

את זה אני אומר כאדריכל שעשה כאלה פרוייקטים מטעם הדיירים וגם, מהצד השני, בפרוייקטים אחרים כאדריכל מטעם חברת הנדל”ן!

כשבעל הנכס ממנה את צוות ההקמה נוצר מצב מוזר. אתם, הדיירים או האדריכל שלכם מבקשים מהקבלן לעשות X אבל הלקוח של אותו קבלן- שהוא כזכור בעל הנכס דורש לעשות Y (שבאורח פלא תמיד יותר זול). הקבלן “של בעל הנכס” תמיד יעשה בדיוק את מה שבעל הנכס מבקש. אתם בלחץ של ניהול היומיום שלכם ולא תשימו לב אבל בסוף במצב כזה תמיד תקבלו קצת פחות או הרבה פחות ממה שרציתם בסוף תהליך ההקמה. אני מציע שכבר בשלב הכנת החוזה תגידו לבעל הנכס שככל שזה נוגע להקמת הפרוייקט אתם תסתדרו לבד… “יש לי אחות אדריכלית” או “יש לנו דוד קבלן” או “יש לנו צוות הקמה אמין, קבוע וטוב”… תמציאו משהו, זה בסדר. אני ממליץ לעמוד על זה שהחוזה ייחתם עם בעל הנכס על שכירות בלבד מבלי לערב תהליך הקמה. ניתן ומקובל כמובן לקבל מבעל הנכס תקציב הקמה וזה בסדר אבל תמיד כדאי שתהיה לכם שליטה מקסימלית על תהליך ההקמה עצמו. 

במקרה הכי גרוע תמיד אפשר לקחת את אותו “קבלן חלומות” שבעל הנכס המליץ עליו אבל עם חוזה מולכם ובשליטה מלאה שלכם.

עוד לפני שמתחילים לחפש מקום חדש רצוי להכין פרוגרמה של הפרוייקט ולהצטייד באדריכל נמרץ וזריז

זה בדרך כלל קורה ככה… מנהלי החברה רצים לראות שטח להשכרה, לפעמים בעיר רחוקה, הם בלחץ, זה נראה להם יפה וגדול והם רוצים לסגור עכשיו ומיד את החוזה ולהמשיך הלאה לפתור את הבעיה הבאה… לפעמים המקום נראה לכם גדול מספיק והוא ממש לא ולפעמים המקום נראה לכם מתאים אבל הוא גדול מידי.

רצוי לזכור, האדריכל תמיד רואה דברים בתכנית המבנה או בנכס עצמו שאתם הלקוחות לעולם לא תגלו. כדאי לשלב את האדריכל כבר בשלבים הראשוניים. בשלב מסוים, לאחר הניסיון הרב שצברתי, הבנתי איך לעשות את זה נכון ומאז אנחנו מנהלים את התהליך קצת אחרת וזה ממש מצליח לנו… בשלב הראשון, עוד בכלל לפני שהתחלנו לחפש מקום, אנחנו יושבים יחד עם צוות המורכב בדרך כלל מחבורת הניהול הבכירה של החברה על מנת ליצור פרוגרמה של מבנה החברה ותרחישי גדילת החברה כולל כמות עובדים בשלבים השונים וכן יצירת התמהיל האידיאלי של משרדים, שטחי עבודה פתוחים, חדרי ישיבות ואזורי פעילות השונים, מעין תכנית אידיאלית בשטח “חלומות”. לפעמים מקובל לקחת שטח גדול מעט יותר ולתכנן חלק כשטח זמני להשכרת משנה לצורך גדילה עתידית. מומלץ בשלב זה לשתף את ה-HR, מנהל או מנהלת הלוגיסטיקה אם יש ואת מנהל או מנהלת הפיתוח כדי לקבל את INPUT מקיף ואותנטי של כל הצרכים האמיתיים. רק לאחר לימוד וגיבוש “התכנית האידאלית” קל יותר לאתר שטחים פוטנציאליים ולדעת כמה עלינו להתפשר בכל שטח נתון. 

אדריכלות זה לגמרי ענין של גוונים של אפור, זה בדרך כלל פחות “מתאים או לא מתאים” אלא יותר “מתאים כן… אבל צריך להתפשר על A, B וקצת C”. כשאנחנו כבר אחרי שלב יצירת הפרוגרמה אני מסוגל בתוך שעות להקים תכנית איכלוס ראשונית בכל שטח מוצע שאני בודק ולשלוח מיידית מייל ללקוח עם סקיצה ראשונית ועם המלצה “המקום לא מתאים” או “המקום מתאים אבל נצטרך לשנות  X בפרוגרמה שיצרנו” או “וואו… אידיאלי. אני מגיע בטיסה מחר על הבוקר…”. 

אפילו אם התכנית הסופית לא תהיה דומה בכלל לתכנית האיכלוס הראשונית, זה בסדר. כך ניתן להעריך אם המקום מתאים או לא ואם המקום אכן מתאים מה מידת הפשרה שעלינו לעשות בין התכנית האידאלית שבנינו לבין המציאות, לתת הערכת תקציב ראשונית מאוד והערכת זמן הקמה. תהליך כזה מחזק בסופו של דבר את יכולת ההחלטה לגבי איזה מתוך כמה נכסים פוטנציאליים הכי מתאים לבחור ולכן מחזק גם את יכולת החברה לשאת ולתת על בעלי הנכס מנקודת כוח. מדובר בסוף בהוצאה כבדה מאוד, גם על שכירות וגם על הקמת המקום. חברות וחברים… חשוב יותר מנושא התקציב- מקום טוב מייצר אנרגיה טובה ואנרגיה טובה היא כמו חמצן לנשימה עבור חברות סטארט-אפ. 

יצרנו “שוק של קונים” אפשר לנוח בסבבה ולתת לאנשי הנדל”ן לחזר אחרינו…

בחזרה לסצנת הנדל”ן, אם הצלחנו להשיג את היעד בבניית הפרוגרמה ובחינת התאמתה בתכנון ראשוני בכמה נכסים פוטנציאליים אנחנו יכולים להיות המלכים… הסיבה לכך היא פשוטה, הגדרנו 3-4 מקומות שאנחנו יודעים שנוכל לשכור תוך הגשמת רוב יעדי הפרוגרמה של החברה ולכן יצרנו לנו “שוק של קונים”. במילים אחרות יש בידינו את היכולת לבוא למו”מ הנדל”ני מפוזיציה של כוח באופן יחסי. בזמן שמנהל הכספים או מנכ”ל החברה מנהל את ענייני החוזה אני האדריכל יכול להעמיק את חקירת איכות השטח המועדף ולחזור ללקוח עם נתונים נוספים ולא פחות חשובים. אני יכול להמשיך ולשכלל את התכנית הראשונית לאיכלוס הנכס, אני יכול לבדוק גורמים נוספים כמו למשל מצב התשתיות ההנדסיות שמציע הנכס, שירותים נלווים דוגמת חנייה לרכב ולאופניים, מעליות, שירותים ומקלחות, ועוד הרבה מאוד גורמים שעוזרים לנו להגדיר פרופיל כדאיות לכל נכס מוצע. שני גורמים קריטיים במחקר הזה קשורים ב”לוקיישן”: מיקום הנכס ברמה העירונית הכללית, קירבה לתחנות רכבת רלוונטיות או קווי תחבורה אחרים ובכלל מה פרופיל השכונה שבה מצוי הנכס וכן איכות ה”לוקיישן” בקונטקסט האורבני המיידי מסביב למבנה. 

לוקיישן – לוקיישן – לוקיישן

הבה נרחיב קצת בענין הקונטקסט האורבני בסביבת המשרד. כמה מגניב האיזור סביב המשרד?… אני יודע שזה נשמע כאילו שאני צוחק איתכם… אבל זה ממש לא המצב. מנסיוני רב השנים והפרוייקטים אני טוען שאם המשרד, הבנין והסביבה הקרובה יהיו ממש איכותיים הסיכוי להצלחת הסטארטאפ שלכם גדול יותר! מה זה אומר “איכותיים”? זה אומר מי המשרדים השכנים שלך ומה הסגנון של האוכלוסייה במבנה? מה קורה במבנה? האם יש מקומות שיש בהם יש מידה חיובית של אינטראקציה עם בני ובנות ה”שבטים” השכנים? האם יש בצמוד למבנה חדר כושר? פארקים וגינות עם ספסל לתפוס רגע של מדיטציה? ומה סצנת המוזיקה, המסעדות והברים מסביב? ומה המצב ל- HAPPY HOUR בבר הסמוך לבנין? בסופו של יום אל לנו לשכוח חברות וחברים- חומרי הגלם ופס הייצור של חברת סטארטאפ עשויים מאנשים ולא מעגבניות ואנחנו מייצרים בעיקר חוכמה ולא קטשופ! והאנשים האלה בהרבה מקרים ממש, אבל ממש צעירים. רובם לא באים לעבוד במשרד ונוסעים אחה”צ למשפחה בעיירה מחוץ לעיר, אלא יותר באים ל”מקום” כדי “להיות” בו רוב שעות היום וחוזרים לדירה פיצפונת במרכז העיר כדי ליפול למיטה… המשמעות של האבחנה הזו עמוקה מאוד, הרבה מחקרים קיימים בענין וזה נחשב לא פחות ממהפכה חסרת תקדים בעולם התעסוקה. זה מכתיב לנו היכן אנו רוצים למצוא שטח ומה רצוי שיהיה מסביב וגם איך עלינו לחלק ולתכנן את שטח המשרד. זה משפיע על העיצוב, בחירת הריהוט ועד לחומרי הגמר ועל עמדת העבודה האישית. 

כמה דוגמאות ל”לוקיישן” הכי מגניב של משרדים שתכננתי בעולם- הראשון ברחוב 23 פינת השדרה החמישית במנהטן, השני ב-Tottenham Court Road סמוך למרכז לונדון והשלישי ברחוב 23 בשדירת Sukomvit במרכז בנגקוק. בשלושת המקומות האלה זרם אדיר ובלתי פוסק של תיירים גודש את הרחוב, תחנות רכבת וקווי תחבורה מסיביים ואמינים ומבחר אינסופי של מלונות, חנויות, מסעדות ובארים בכל צורה וצבע שפתוחים עד לשעות הקטנות.

לעומתם תכננתי משרד יפה במרכז שדרות רוטשילד במקום שאמור לספק יתרונות דומים. דבר אחד שהיה חסר השפיע לרעה בצורה מכרעת על איכות העבודה במקום והוא חוסר בתחבורה ציבורית יעילה וחוסר היכולת של עובדים ושל לקוחות ומשקיעים להגיע למקום ברכב פרטי, שלא לדבר על למצוא חניה!

יש לי חברים שאומרים לי “מה אתה מקשקש… אנחנו פה כדי להקים עסק ולא כדי לפתוח מועדון לילה!” על כך אני עונה ” אל תהיה כל כך בטוח בקביעה זו! זה לא בדיוק המצב”. בכל מקרה על זה אספר לכם ברצון במאמר הבא שלי. חשבתי לקרוא לו “למה זה נורא חשוב לשים פסנתר כנף בלובי של המשרד”….. מה דעתכם?

דברו איתנו

    Skip to content